ORIGEM: CCDR-Alentejo (Dra. Maria Alexandra M.G. dos Reis Moreira)
DATA: 15/09/2008 

Vem a Câmara Municipal de Évora, através do ofício n.º 05997, datado de 31-03-2008, solicitar parecer jurídico a esta CCDR, relativamente à recomposição de dois prédios contíguos, adiante designados, respectivamente, prédio “X” e prédio “Y”, por maior facilidade de identificação, da titularidade do mesmo proprietário, um dos quais – o prédio “X” - tendo resultado de uma operação de loteamento.

Nesse contexto, e sendo desiderato do referido proprietário, conforme expõe a consulente, a de “uniformizar as áreas dos prédios em vista à “justa partilha”, pretende-se uma recomposição de áreas, concretamente, pretende o proprietário integrar 108 m2 no prédio “X” à conta da diminuição da mesma área no prédio “Y” (o que, de resto, visa harmonizar em termos jurídicos a composição de facto que já lhe é dada há muitos anos)”.

Assim, adianta a consulente, “o proprietário veio requerer a esta Câmara a alteração do alvará de loteamento por modo a poder ampliar a área do lote “X”.

Equaciona, por fim, a consulente as seguintes questões concretas que pretende ver esclarecidas:

1ª- “A operação pretendida carece de intervenção da Câmara?”
2ª- “Se sim, isso implica necessariamente a alteração da especificação da área do lote – artigo 27º e 77º do RJUE. Porém, sendo que a parte a integrar provém de prédio que não o que foi alvo da operação de loteamento, titulada pelo alvará que ora se pretende modificar, isso alterará também a área total do prédio objecto de loteamento. É isso juridicamente admissível?”
3ª- E se a resposta à 2ª questão “for em sentido favorável, seria ainda juridicamente admissível se a referida “faixa de terreno” proviesse de desmembramento de lote contíguo, mas sujeito a outra operação de loteamento (por hipótese, o lote “Y”, na situação acima exposta, caso este tivesse resultado de operação de loteamento?)”.

Cumpre, em conformidade, informar.

Relativamente à primeira questão, desde já respondemos em sentido afirmativo, para concluir que, em nosso entendimento, a operação em causa pretendida pelo particular, sempre carecerá de intervenção da consulente, designadamente, através do mecanismo previsto e regulado nos artigos 27º e seguintes do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, o qual aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, recentemente alterado pela Lei n.º 60/2007, de 04 de Setembro, e que adiante designaremos pela expressão abreviada “RJUE”.

De harmonia com a definição dada pelo art.º 2º, al. i) do RJUE, entende-se por loteamento urbano “as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata e subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento” (itálico e sublinhado nossos).
À luz do anterior DL nº 289/73, de 6 de Junho, o loteamento urbano era definido como a “operação que tenha por objecto ou simplesmente tenha por efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, situados em zonas urbanas ou rurais, e destinados imediata ou subsequentemente à construção” (itálico e sublinhado nossos).

Da análise deste último preceito legal, resulta que eram, então, dois os requisitos – cumulativos - inerentes ao conceito de “loteamento urbano”:
1º- um fraccionamento predial (divisão em lotes de um ou vários prédios);

2º- um destino: a construção.

Confrontando este conceito com aquele outro actualmente vigente, conclui-se que, hoje, a operação de loteamento não se esgota na divisão ou constituição em lotes de um ou vários prédios com destino à construção.

Com efeito, analisando os dois preceitos, ressalta que o legislador autor do DL n.º 555/99 não manteve a expressão “construção”, antes a tendo substituído pela expressão “edificação urbana”, como destino dos lotes.

Ora, o conceito de “edificação” vem definido no art. 2º, al. a), do RJUE, como “a actividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência” (sublinhado nosso).

Desta definição resulta que no conceito de edificação estão abrangidos quer a construção a fazer, quer a que já está feita.

O legislador do diploma actualmente vigente ampliou, portanto, o objecto do loteamento urbano, abrangendo, também, os prédios com construções já existentes.

Assim sendo, e não obstante a operação pretendida pelo particular requerente radicar, como expõe a consulente, em “recomposição de prédios sem criação ou modificação do número de lotes e sem finalidade construtiva”, uma vez que, em ambos os prédios, “existem edificações destinadas a utilização humana”, conforme também informa aquela, são, em tudo, aplicáveis as citadas disposições do RJUE relativas à alteração do alvará de loteamento, processo, esse, simplificado, na prática, em virtude de ambos os prédios serem, conforme informou a consulente, do mesmo proprietário e requerente, pressupondo-se, também, que os mesmos não se encontrem em compropriedade.

Por outro lado, e passando já à análise da segunda questão enunciada pela consulente, a alteração ao alvará de loteamento acima proposta, deverá necessariamente consignar as especificações relativas aos dois prédios em causa, e não apenas fazer referência à mutação na área do lote.

Com efeito, decorre do estabelecido no art. 49º do DL 555/99, que nos instrumentos notariais relativos a actos ou negócios jurídicos de que resulte, directa ou indirectamente, a constituição de lotes nos termos da al. i) do art.2º, sem prejuízo do disposto nos arts.6º e 7º, deve constar o número de alvará, a data da sua emissão pela câmara municipal e a certidão de registo predial.

Assim, a parcela que, concretamente, contribuiu para o aumento do lote em causa deverá ser individualizada no alvará da pretendida alteração, com referência ao prédio que originariamente integra, por forma a possibilitar o ulterior registo das novas realidades fundiárias decorrentes daquela mutação.

Faltando os referidos elementos no título constitutivo da alteração, o registo posterior do facto em causa poderia ser recusado por força do disposto no art.º 69º, n.º 1, al. b) do Código do Registo Predial (nesse sentido, v. Deliberação de 24-01-2007, do Conselho Técnico dos Registos e Notariado, no âmbito do Proc. n.º 239/2006 DSJ – CT).

Quanto à terceira e última questão, e não obstante a mesma ultrapasse as circunstâncias concretas do caso em apreço e requerido à consulente, parece-nos que, face ao regime jurídico acima expendido e analisado, eventual aumento da área afecta ao lote, através do “desmembramento de lote contíguo”, poderia ser, “mutatis mutandis”, efectivado, desta feita, através da requerida alteração aos respectivos alvarás de loteamento, observadas as especificações legais acima referidas, por forma a permitir o ulterior registo das novas realidades imobiliárias.

Afigura-se-nos, assim, e em conclusão, o seguinte:

1ª - O aumento da área afecta a um lote, através de integração de faixa de terreno contida em prédio edificado e contíguo àquele, ambos pertencentes ao requerente, carece de intervenção da Câmara Municipal, designadamente, através do mecanismo previsto e regulado nos artigos 27º e seguintes do DL n.º 555/99, de 16-12, o qual aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), recentemente alterado pela Lei n.º 60/2007, de 04-09.

2ª- Com efeito, o art. 2º, al. a), do RJUE, na redacção actual, define o conceito de “edificação” como “a actividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência” (sublinhado nosso), conceito no qual também se inscrevem os prédios com construções já existentes, como é o caso daquele que confina com o lote a alterar.

3ª- A alteração ao alvará de loteamento deverá necessariamente consignar as especificações relativas aos dois prédios que concorrem para a mutação imobiliária, conforme decorre do estabelecido no art. 49º do RJUE, pelo que a faixa de terreno a integrar no lote deverá ser individualizada no alvará da alteração, com referência ao prédio que originariamente integra, por forma a possibilitar o ulterior registo das novas realidades fundiárias decorrentes daquela mutação.

4ª- Por outro lado, eventual aumento da área afecta ao lote, através do “desmembramento de lote contíguo”, poderia ser, “mutatis mutandis”, efectivado, desta feita, através da requerida alteração aos respectivos alvarás de loteamento, observadas as especificações legais acima referidas.

Que tanto, pelo menos, é o nosso entendimento.

À consideração superior,