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CESSÃO DE EXPLORAÇÃO

por CCDR Alentejo on Janeiro 27,2009

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ORIGEM: CCDR-Alentejo (Dra. Gertrudes Maria C. do Castelo Gonçalves )
DATA: 14/10/2008
 

Solicitou a Junta de Freguesia de Figueira e Barros parecer jurídico a esta Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional sobre a seguinte questão:

“Foi doado à Freguesia de Figueira e Barros através de escritura realizada no Cartório Notarial de Estremoz o prédio nº 334 pertencente à Cooperativa de Consumo Boa Esperança C.R.L. de Figueira e Barros. Esta Cooperativa possuía duas cessões de exploração: uma de um estabelecimento comercial de mercearia, talho e padaria e outra de estabelecimento de café e bar; as respectivas concessionárias liquidavam uma prestação mensal à referida Cooperativa.

Pelo atrás exposto solicito que nos fosse enviado com a brevidade possível um parecer jurídico, acerca das seguintes questões:

§ As cessões de exploração podem aplicar-se às Juntas de Freguesia?
§ A Freguesia de Figueira e Barros actual proprietária do edifício pode receber a prestação mensal das concessionárias?
§ As concessionárias pagavam a prestação mensal e o respectivo IVA à Cooperativa, como esta Freguesia está registada na Repartição de Finanças de Avis em sede de IVA como não sujeito, neste caso ao receber a prestação a Freguesia não deve cobrar o valor do IVA?
§ Deve ser redigido um outro tipo de documento adaptado à Freguesia para substituir o da cessão de exploração? Agradecíamos o envio de uma minuta para elaboração desse tipo de documento.

Em ordem ao exposto, cumpre informar:

A presente informação apenas se vai pronunciar sobre as questões concretas colocadas, não se referindo ao cumprimento ou incumprimento da escritura de doação que se encontra na base da questão.

1. A cessão de estabelecimento comercial é um contrato atípico.

Ceder um estabelecimento comercial é um acto complexo, que consiste na entrega e transferência da exploração, como um todo, de uma unidade económica de modo oneroso e por tempo indeterminado, com a obrigação de no estabelecimento continuar a ser praticado o mesmo ramo de negócio, com a faculdade de utilizar todos os móveis e utensílios, bem como do prédio onde a unidade do estabelecimento de se encontra implantada, quer tenha estado ou não em funcionamento (Ac. da RL de 8/4/97 in CJ, Ano XXII, T2, 91).

O artigo 1085º do Código Civil, considerava que não era tido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato "pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado".

Posteriormente, o art. 111.º do RAU – DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro - reproduzia tal disposição, sendo que o traço essencial que distinguia o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial do contrato de arrendamento comercial, residia no diferente objecto visado por cada um dos contratos, "naquele transmite-se globalmente a exploração de um estabelecimento comercial; neste apenas se proporciona o gozo de uma coisa imóvel"- Santos Júnior, in Sobre o Trespasse e a Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial, As Operações Comerciais, pág. 440 (ver ainda Januário gomes, in Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., 62; Antunes Varela, RLJ 123.º-247 e Ac. do STJ de 13/4/94 in CJSTJ, Ano II, T2, 32).

Era a própria lei (art. 111.º do RAU) que afastava a cessão de exploração das regras do arrendamento.

Actualmente o RAU foi revogado, e o Novo RAU aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, não contém norma idêntica àquele normativo.

O NRAU ao alterar o Código Civil, e dar nova redacção ao artigo 1109º daquele Código, veio estabelecer o seguinte, no nº 1, do normativo:

“1 – A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.”

Assim, ao contrário do que anteriormente se fazia, iremos aplicar ao contrato de cessão de exploração da situação em análise as regras expostas nos artigos 1092º, e seguintes do Código Civil, com adaptações.

2. A lei nº 169/99, de 18 de Setembro, na redacção da Lei nº 5-A/2002 de 11 de Janeiro, que estabelece o regime jurídico do funcionamento dos órgãos dos municípios e das freguesias, assim como as respectivas competências, permite que a Assembleia de Freguesia aceite as doações feitas à Freguesia – vide alínea l), do nº 1, do artigo 17º - cabendo ao Presidente da Junta outorgar os contratos e formalizar essas doações conforme prescreve o artigo 38º nº 1, alínea a).

O artigo 34º nº 1, alínea e), da Lei nº 169/99, na redacção actualizada, ao estabelecer como sendo competência da Junta de Freguesia a administração e conservação do património da freguesia vem permitir que feita a doação do bem à freguesia, esta o administre; integrando o conceito de administração, de entre outros, o contrato de cessão de exploração de estabelecimento, ou qualquer outro de domínio privado, visto ser este uma das possibilidades existentes para administração de património desta natureza.

Embora, este tipo de contrato seja de facto destinado para entidades privadas, quando surgem às entidades públicas situações como a da presente doação, a entidade pública pode utilizar as formas de contratação características do direito privado, para realizar uma administração conforme à natureza do objecto doado.

3. Estamos em crer que a Freguesia da situação em análise ao ter aceitado a doação do imóvel e dos estabelecimentos comerciais neles instalados e pretendendo mantê-los se encontra a administrar o respectivo património, de acordo com as regras de exploração normais para a situação, pelo que não existe impedimento de se assim o entender manter as cessões de exploração em causa, substituindo-se apenas ao anterior proprietário, mantendo todos os direitos e deveres até aí estabelecidos.

O que significa que poderá receber a prestação mensal dos detentores das cessões de exploração, não sendo necessário realizar novo contrato de cessão de exploração, devendo apenas ser feita uma adenda ao contrato já existente a referir a mudança de proprietários do imóvel e dos estabelecimentos que são objecto do contrato de cessão de exploração em causa.

4. No que respeita à questão colocada sobre a possibilidade da autarquia cobrar o Imposto sobre o Valor Acrescentado aos cessionários particulares, uma vez que a autarquia está isenta de IVA, importa informar que a isenção a que a autarquia está sujeita é relativa ao pagamento de IVA pelo desenvolvimento das actividades da autarquia, situação diversa é cobrar IVA a um particular quando a respectiva actividade está sujeita àquele imposto.

No caso de situações de cessões de exploração o Código do IVA contém na alínea c), do número 30, do artigo 9º, norma a tributar as cessões de exploração de estabelecimento comercial de pessoas singulares ou colectivas, quer pela cominação deste preceito, quer conjugando os artigos 1º, número 1, alínea a), 2º, número 1 e 18º, número 1, alínea c), todos do Código do IVA, devendo acrescer à renda do contrato o imposto à taxa legal.

Assim, os particulares que são partes nos contratos de cessão de exploração de estabelecimentos comerciais estão sujeitos a IVA, logo, apesar da proprietária do imóvel e do estabelecimento ser uma entidade isenta de IVA – autarquia – esta deverá cobrar o IVA e entrega-lo como se de outra entidade se tratasse.

Importa concluir:

§ Ao contrato de cessão de exploração da situação em análise devem ser aplicadas as regras expostas nos artigos 1092º, e seguintes do Código Civil, com adaptações, visto o NRAU assim o referir.

§ A Lei nº 169/99, de 18 de Setembro, na redacção da Lei nº 5-A/2002 de 11 de Janeiro, permite que a Assembleia de Freguesia aceite as doações feitas à Freguesia – alínea l), do nº 1, do artigo 17º.

§ O artigo 34º nº 1, alínea e), da Lei nº 169/99, na redacção actualizada, vem permitir que feita a doação do bem à freguesia, esta o administre.

§ O conceito de administração, de entre outros, contém o contrato de cessão de exploração de estabelecimento, ou qualquer outro de domínio privado, quando estes sejam as possibilidades naturais existentes para administração de património desta natureza.

§ Nestes termos a autarquia poderá receber a prestação mensal dos detentores das cessões de exploração em causa, não sendo necessário realizar novo contrato de cessão de exploração, devendo apenas ser feita uma adenda ao contrato já existente a referir a mudança de proprietários do imóvel e dos estabelecimentos que são objecto do contrato de cessão de exploração em causa.

§ Assim, os particulares que são partes nos contratos de cessão de exploração de estabelecimentos comerciais estão sujeitos a IVA, logo, apesar da proprietária do imóvel e do estabelecimento ser uma entidade isenta de IVA – autarquia – esta deverá cobrar o IVA e entrega-lo como se de outra entidade se tratasse.

Este é o meu parecer, salvo melhor opinião.


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